Faire converger capital et opportunités

La recette pour de nouveaux logements est simple, avec toujours les mêmes ingrédients : une demande solide, une opportunité adéquate (un terrain, un immeuble existant à fort potentiel), des capitaux suffisants ainsi qu’un permis de construire.

En cuisine, si un ingrédient manque ou est mal dosé, impossible de préparer un plat appétissant. Transposé au secteur de l’immobilier : impossible de créer de nouveaux logements, et encore moins des logements de qualité. Or, la création de logements est à la fois un besoin au sein de la société et une grande préoccupation pour la population.

Les terrains non bâtis se raréfient. Mobiliser les potentiels qu’offrent la densification et la réaffectation du patrimoine existant est donc impératif. Différentes études montrent que ceux-ci restent considérables et qu’ils suffiraient à satisfaire la demande à court voire à moyen terme (cf. étude Sotomo « Potentiel pour un développement intérieur durable » mandatée par URBANISTICA, le groupement pour un urbanisme réfléchi). Malgré des politiques de crédit plutôt restrictives des banques, les capitaux disponibles sont abondants, notamment du fait d’une période prolongée de taux bas et des risques faibles par rapport à d’autres classes d’actifs. Les flux de capitaux actuels sur le marché immobilier sont en tout cas considérables.

On peut donc en déduire que la production insuffisante de logements s’explique soit par la difficulté d’obtenir des permis de construire définitifs, soit par des obstacles dans la phase de réalisation. Le premier point est un fait reconnu. De nombreuses maîtrises d’ouvrage, privées ou institutionnelles, savent à quel point les procédures d’autorisation peuvent être longues, coûteuses et éprouvantes, avec des échanges avec les autorités ou en cas de recours, qui entraînent plusieurs révisions du projet, voire un refus de l’autorisation de construire. Ce parcours semé d’embûches dissuade de nombreux propriétaires de s’exposer aux risques liés à la construction. Les investisseurs appréhendent même de s’engager sur des projets à potentiel qui n’ont pas encore été réalisés.

La solution ? Un véhicule d’investissement novateur

Créé il y a peu par Halter sur la base d’un « special purpose vehicle » (SPV), le « value-add Investment vehicle » est un outil novateur regroupant capital et opportunités tout en maximisant les chances d’une orchestration réussie au sein d’un écosystème en constante évolution. Un SPV est une structure non réglementée qui allie souplesse et agilité à des leviers d’optimisation légale et fiscale, tout en assurant une protection élevée des investissements et en limitant les risques de perte.

Partenaire de la mise en oeuvre, Halter assume les risques financiers pour tous les coûts de développement jusqu’à l’autorisation de construire. Contrairement aux placements dans des structures classiques basées sur les frais de gestion, cette approche offre aux investisseurs dans le private equity l’avantage décisif de converger les intérêts. Halter s’engage sur une performance et sa rétribution n’intervient qu’une fois la mise en oeuvre du projet sécurisée et réalisée avec succès. Si contre toute attente, un projet ne peut être mis en oeuvre, Halter assume l’intégralité des investissements engagés en amont.

Les meilleures opportunités sont des biens à réhabiliter qui ne répondent plus aux critères ESG, bien situés et susceptibles d’être mieux utilisés ou réaffectés. Mais les réhabiliter et tirer parti de leur potentiel est souvent synonyme de lourdes contraintes et de risques élevés, surtout pour les petits bâtiments. Les investissements nécessaires étant souvent disproportionnés face à leur taille, les propriétaires tentent de s’en débarrasser avant un nouveau cycle de rénovation. Les réhabiliter dans le cadre d’un lot global permet de faire émerger des synergies. Regroupement, standardisation et mise à l’échelle permettent d’atteindre des gains de productivité significatifs, une meilleure rentabilité et une meilleure qualité.

Mais de tels résultats ne sont pas compatibles avec les méthodes classiques de gestion de projets définies par la SIA. Pour y parvenir, il faut des « next-level (re-)developments ». C’est pourquoi Halter mise sur le modèle Design-Build, et l’a fait évoluer pour l’adapter aux exigences spécifiques du marché. La gestion intégrée des projets couvre l’ensemble des phases du cycle de vie d’un bien immobilier : développement, design, ingénierie, production et opération. Cette dernière repose sur l’approche « Smart Operation » développée par Tend AG, permettant un haut degré de standardisation et de mise à l’échelle, ainsi que l’exnovation, c’est-à-dire la suppression ciblée d’étapes de processus inutiles et de constructions complexes, menant ainsi à une exécution rapide, une efficacité maximale et une réduction des émissions de CO₂.

Le premier projet mis en oeuvre

Le premier projet mis en oeuvre repose sur un portefeuille d’actifs acquis hors marché, comprenant une vingtaine de bâtiments, représentant 240 logements et une valeur de 200 millions de francs. Grâce à un développement ciblé et à des investissements supplémentaires de 200 millions de francs, le nombre de logements passera à 360. Halter a assuré la levée des fonds propres (private equity) ainsi que la mise en place du financement externe nécessaire à l’acquisition et aux travaux.

Environ un tiers des immeubles ont été rénovés sur la base du bâti existant. Pour les autres, une reconstruction s’est révélée plus pertinente, en raison d’un potentiel de surface habitable plus élevé ou pour des raisons urbanistiques, architecturales et écologiques. En l’espace de six mois, un business plan a été établi pour chaque immeuble, sur la base d’analyses de marché, de définitions produits, d’estimations de revenus et d’évaluations de coûts. Parallèlement, un projet prêt à être autorisé et commercialisé a été développé, et la demande de permis de construire a été déposée.

La mise en oeuvre se traduit par une augmentation de 50 % du nombre de logements, un multiple sur capital investi (MOIC) de 1,8 et un taux de rendement interne (IRR) avoisinant 20 %, pour une durée d’investissement de quatre à cinq ans. Ces performances sont un modèle pour les investisseurs souhaitant optimiser leur portefeuille ou identifier des opportunités immobilières attractives. Halter se positionne ainsi comme un partenaire compétent et solide, capable de faire converger efficacement capitaux et opportunités.