Die Brücke zwischen Opportunität und Kapital schlagen

Die Rezeptur für neuen Wohnraum ist einfach und setzt sich stets aus den gleichen Zutaten zusammen: eine intakte Nachfrage, eine passende Opportunität – sei es ein Grundstück oder eine Bestandsliegenschaft mit Potenzial –, genügend Kapital sowie eine Baubewilligung.

Doch es ist wie beim Kochen: Sobald eine Zutat fehlt oder nicht im richtigen Mass verfügbar ist, gibt es keine Mahlzeit – zumindest keine geniessbare. Übertragen auf die Immobilienindustrie, heisst das: Es entsteht kein Wohnraum – und schon gar kein lebenswerter. Die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum ist aber nicht nur ein gesellschaftliches Bedürfnis, sie steht auch ganz oben auf dem Sorgenbarometer der Bevölkerung.

Aus- und Umnutzungspotenziale aktivieren

Langsam gehen die unbebauten Grundstücke zur Neige. Darum müssen Bestandsliegenschaften mit Aus- und Umnutzungspotenzialen aktiviert werden. Wie man diversen Studien entnehmen kann, sind diese immer noch enorm und dürften genügen, um eine kurz- bis mittelfristige Nachfrage zu stillen (siehe die von der Vereinigung für guten Städtebau URBANISTICA in Auftrag gegebene Sotomo-Studie «Potenziale für nachhaltige Innenentwicklung»). Offensichtlich ist es auch so, dass trotz einer gegenwärtig eher restriktiven Kreditvergabe durch die Banken mehr als genug Kapital vorhanden ist, nicht zuletzt aufgrund der seit Langem andauernden Tiefzinsphase sowie der im Vergleich zu anderen Assetklassen tiefen Risiken. Die aktuellen Mittelzuflüsse in den Immobilienmarkt sind jedenfalls beträchtlich.

Somit muss das Problem ungenügender Wohnungsproduktion entweder im Nichterlangen rechtskräftiger Baubewilligungen liegen und/oder in der Umsetzung. Dass Ersteres zutrifft, ist mittlerweile bekannt. Viele private und institutionelle Bauherrschaften wissen, wie langwierig, kostspielig und nervenaufreibend sich Bewilligungsprozesse gestalten – inklusive des Umgangs mit Behörden oder Rekursen. Die Folgen sind nicht selten mehrere Projektüberarbeitungen oder sogar Bauverweigerungen.

Dieser dornenvolle Weg führt dazu, dass sich viele Eigentümer nicht mehr den Risiken eines Bauprojekts aussetzen möchten. Investoren scheuen selbst ein Engagement in noch nicht realisierte Baupotenziale.

Innovatives Investmentvehikel als Lösung

Eine Lösung bietet ein vor Kurzem von der Halter AG geschaffenes innovatives «value-add investment vehicle» auf Basis eines «special purpose vehicle» (SPV), das Opportunitäten und Kapital effizient und zielführend zusammenbringt und die Chancen einer erfolgreichen Orchestrierung im Kontext sich stetig verändernder Rahmenbedingungen maximiert. Die SPV-Struktur ist flexibel und agil, da nicht reguliert sowie rechtlich und steuerlich optimiert, und bietet gleichzeitig einen hohen Investitions- beziehungsweise Downside-Schutz.

Dabei geht Halter als Realisierungspartner ins Risiko und finanziert sämtliche Entwicklungskosten bis zur Baubewilligung vor. Dies bietet Private-Equity-Investoren im Unterschied zu Anlagen in klassische Management-Fee-orientierte Strukturen den entscheidenden Vorteil eines «alignment of interest». Halter garantiert eine Performance und wird erst mit gesicherter, erfolgreicher Projektumsetzung entschädigt. Sollte ein Projekt wider Erwarten nicht umsetzbar sein, trägt Halter sämtliche Vorinvestitionen.

Als ideale Opportunität erweisen sich sanierungsbedürftige, nicht mehr ESG-konforme Bestandsliegenschaften an guten Lagen mit Aus- und Umnutzungspotenzial. Die Sanierung und Aktivierung dieser Potenziale ist – vor allem bei kleinen Liegenschaften – jedoch meistens mit grossem Aufwand und hohen Risiken verbunden. Da diese oft nicht in einem vernünftigen Verhältnis zum Anlagevolumen stehen, versuchen Eigentümer, entsprechende Liegenschaften vor dem nächsten Sanierungszyklus abzustossen. Werden diese Liegenschaften jedoch in einem Gesamtpaket saniert, können Synergien freigesetzt werden. Bündelung, Standardisierung und Skalierung führen zu massiver Produktivitätssteigerung, besserer Wirtschaftlichkeit und höherer Qualität.

Nach klassischen Projektabwicklungsmethoden gemäss SIA lassen sich derartige Resultate allerdings nicht erzielen. Es braucht «next-level (re-)developments». Halter setzt deshalb auf das Design-Build-Modell und hat dieses für die vorliegenden Anforderungen weiterentwickelt. Die integrierte Projektabwicklung umfasst sämtliche Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie, von der Entwicklung über das Design, das Engineering und die Produktion bis hin zum Betrieb. Letzterer erfolgt auf der Basis des von der Tend AG entwickelten Ansatzes «Smart Operation». Dieser ermöglicht Standardisierung und Skalierung in hohem Mass sowie Exnovation, also das gezielte Weglassen unnötiger Prozessschritte und komplexer Konstruktionen, was zu hohem Tempo, mehr Effizienz und der Einsparung von CO₂ führt.

Erster umgesetzter Case

Der erste umgesetzte Case basiert auf einem Off-Market-akquirierten Bestandsportfolio von rund 20 Liegenschaften mit 240 Wohnungen und einem Bestandswert von 200 Millionen Franken. Durch gezielte Entwicklung und Investitionen von weiteren rund 200 Millionen Franken werden neu 360 Wohnungen entstehen. Die Beschaffung des Eigenkapitals als Private Equity sowie das für den Liegenschaftserwerb und die bauliche Umsetzung benötigte Fremdkapital erfolgten durch Halter.

Im Rahmen der Entwicklung wurde bei rund einem Drittel der Liegenschaften mit dem Bestand gearbeitet. In den übrigen Fällen erwies sich aufgrund eines höheren Wohnraumpotenzials oder aus städtebaulich-architektonischen sowie ökologischen Gründen ein Ersatzneubau als sinnvoller. Innerhalb von sechs Monaten wurde für jede Liegenschaft ein Businessplan, basierend auf Marktanalysen, Produktdefinitionen, Ertragseinschätzungen und Kostenermittlungen, erstellt, ein bewilligungs- und marktfähiges Projekt entwickelt und die Baueingabe eingereicht.

Das umgesetzte Vehikel weist damit eine Steigerung der Anzahl Wohnungen von fünfzig Prozent, einen Kapitalmultiplikator (MOIC) von 1,8 sowie eine interne Rendite (IRR) von rund zwanzig Prozent aus – bei einer Laufzeit von vier bis fünf Jahren. Die Ergebnisse bieten eine Blaupause für Investoren, die ihr Portfolio bereinigen wollen oder attraktive Immobilienanlagen suchen. Mit Halter haben sie einen kompetenten und starken Partner, der in der Lage ist, die Brücke zwischen Opportunität und Kapital zu schlagen.