Mit dem Gesamtleistermodell zu mehr bezahlbarem Wohnraum

Gemeinnützige Bauträger wie Genossenschaften oder Stiftungen schaffen und bewirtschaften Wohnraum im Dienste des Gemeinwohls. Das Prinzip der Kostenmiete stellt sicher, dass sich die Mietzinse an den effektiven Anlage-, Betriebs- und Unterhaltskosten orientieren. Überschüsse fliessen in den Bestand zurück. Dieses Modell schützt vor spekulativen Preisentwicklungen und ermöglicht langfristig stabile Mietzinse, wenngleich auch nur für einen begrenzten Anteil am Gesamtmarkt.

Um optimale Wirkung zu erzielen, stehen gemeinnützige Bauträger vor der anspruchsvollen Aufgabe, ihre Bauprojekte maximal kosteneffizient umzusetzen und zu betreiben. Dies bringt hohe Anforderungen an die Projektabwicklung mit sich und bedarf geeigneter Vergabe- und Abwicklungsmodelle. Hier bietet sich das Gesamtleistermodell an, welches die Bewilligungs-, Planungs- und Baurisiken für die Genossenschaften markant reduziert und damit zu tiefen Baukosten führt. Entsprechend günstiger können auch die erstellten Wohnungen angeboten werden.

Die Halter AG verfügt über eine langjährige Erfahrung mit dem Gesamtleistermodell. Gemeinsam mit der von ihr gegründeten Entwicklungsgenossenschaft WSS hat sie ihre Kompetenz im gemeinnützigen Wohnungsbau weiter vertieft und bereits mit grossem Erfolg eingesetzt. In der Funktion als Gesamtleister kann sie gemeinnützige Bauträger, die öffentliche Hand und private Grundeigentümer optimal begleiten, um soziale und ökologische Ziele wirtschaftlich zu erreichen.

Gewähr von der Planung bis zur Übergabe

Im Gesamtleistermodell tritt die Bauherrschaft als Bestellerin auf. Der Gesamtleister übernimmt die Verantwortung für das Bauprojekt. Dies beinhaltet nicht nur die Planung und die Ausführung, sondern auch die Entwicklungsleistung inklusive des Einholens der Baubewilligung sowie der Bereitschaft, diesbezüglich ins Risiko zu gehen. Damit werden die Prozesse gebündelt; Rollen, Schnittstellen und Zuständigkeiten sind eindeutig besetzt. Während der Gesamtleister für das Koordinations- und Terminrisiko sowie für Kostenabweichungen innerhalb des vereinbarten Rahmens einsteht, verantwortet die Bauherrschaft Zielvorgaben und strategische Entscheide. Sie kann sich auf die für sie relevanten Projekt- und Produktdefinitionen fokussieren, ohne sich in bautechnischen Detailfragen zu verlieren. Mit dem Gesamtleister erhält sie ein Gegenüber, das nicht nur über die notwendigen Kompetenzen verfügt, sondern auch für die von ihr formulierten Anforderungen Gewähr leistet.

Verdichtungsprojekt Dreispitz-Areal

Ein konkretes Praxisbeispiel für eine solche Zusammenarbeit ist das Dreispitz-Areal im Zürcher Quartier Schwamendingen. Zwischen Wallisellen-, Saatlen- und Ueberlandstrasse gelegen, grenzt es unmittelbar an die Einhausung der Autobahn an und soll bis 2037 schrittweise in ein durchgrüntes, gemischt genutztes Wohnquartier transformiert werden. Hier arbeiten zwei gemeinnützige Bauträger, die ASIG Wohngenossenschaft und die Habitat 8000 AG, zusammen mit der Halter AG an einem zukunftsweisenden Projekt.

Auf dem Grundstück der ASIG sind rund 900 Genossenschaftswohnungen geplant. Eine zweite Etappe entlang des neuen Ueberlandparks umfasst 265 Wohnungen für die ASIG. Zwei weitere Gebäude mit 80 Wohnungen werden von der gemeinnützigen Habitat 8000 realisiert. Vorgesehen sind 1,5- bis 5,5-Zimmer-Wohnungen mit einem Schwerpunkt auf 3- bis 3,5-Zimmer-Wohnungen. Die Entwicklung ist auf langfristig preisgünstige Mieten ausgerichtet und soll in vier Etappen umgesetzt werden. Der positive Bauentscheid für die erste Etappe erlangte im Januar 2026 Rechtskraft.

Die Bauherrschaften definierten zusammen mit Halter als Gesamtleister die Qualitätsstandards, die Mitwirkungsprozesse und den Kostenrahmen. Auf dieser Basis wurde der Totalunternehmerauftrag für die Planung und die Realisierung erteilt. Durch den Einsatz einer integrierten Projektsteuerung können Schnittstellen reduziert, Entscheidungen vereinfacht und eine stabile Umsetzung sichergestellt werden.

Kostensicherheit und klare Rollenverteilung

Ein verbindlicher Kostenrahmen bildet die Grundlage für die Projektierung und bleibt über den gesamten Realisierungsprozess steuerbar. Für gemeinnützige Bauträger mit langfristigem Finanzierungshorizont ist diese Kostensicherheit zentral. Sie ermöglicht verlässliche Mietzinsberechnungen und reduziert das Risiko kostenbedingter Projektanpassungen.

Die klare Rollenverteilung im Gesamtleistermodell stärkt zugleich die Bauherrenkompetenz. Damit können gemeinnützige Bauträger ihre Rolle als Besteller wirkungsvoller wahrnehmen. Voraussetzung dafür ist, dass sie die Fähigkeit besitzen, Zielvorgaben präzise zu definieren und deren Einhaltung systematisch zu überprüfen. Da Wohnbaugenossenschaften meist nur begrenzt über Kapazitäten und umfassendes Fachwissen in Planungs- und Bauprozessen verfügen, können sie sich bei der Zusammenarbeit mit einem Gesamtleister ganz auf die strategische Führung konzentrieren und ihre Kompetenzen vor allem im Hinblick auf den Betrieb einbringen.

Der Gesamtleister bürgt für umfassende Bewilligungs-, Planungs- und Ausführungsprozesse. Zugleich ermöglicht er eine digitale Projektsteuerung, welche die Schnittstellen reduziert und den Koordinationsaufwand minimiert. Qualitäts- und Nachhaltigkeitsanforderungen, etwa langlebige Bauweisen, flexible Nutzungskonzepte, eine kreislauffähige Materialwahl oder Standardisierung, können bereits in frühen Projektphasen verbindlich definiert und für die folgende Umsetzung gesichert werden.

Koordination und Mitwirkung

Beim Dreispitz-Areal sorgen regelmässige Projektsitzungen für Transparenz und zeitnahe, gut abgestimmte Entscheide. Zugleich ermöglichen sie die Einbindung genossenschaftlicher Gremien und partizipativer Formate in allen Planungsphasen. Das Projekt zeigt exemplarisch auf, wie das Gesamtleistermodell bei gemeinnützigen Bauvorhaben funktioniert: Früh definierte Kostenrahmen, klare Zuständigkeiten und eine strukturierte Bauherrenrolle schaffen die Grundlage für eine wirtschaftliche und qualitätsvolle Umsetzung. So entsteht langfristig bezahlbarer Wohnraum, auch bei komplexen und städtebaulich anspruchsvollen Transformationsprojekten.